Prestações

Ao longo do período do contrato o cliente bancário vai procedendo à amortização do capital do empréstimo que contraiu e ao pagamento de juros sobre o montante em dívida. Cada prestação envolve, assim, uma parte de capital e outra de juros. Estas prestações são pagas normalmente numa base mensal. As prestações podem ser:

Constantes: No caso dos empréstimos com taxa de juro variável, o montante da prestação não se altera durante o período de vigência dessa taxa, assumindo novo valor apenas aquando da revisão do valor do indexante.  Se o empréstimo for a taxa de juro fixa, o montante da prestação, além de constante, é sempre igual (prestação a taxa fixa).

Progressivas: O montante da prestação aumenta com a passagem do tempo, em conformidade com um plano previamente definido e em função do prazo acordado. O cliente não conhece, todavia, o valor total de juros a pagar.

Mistas: O montante da prestação vai crescendo durante os primeiros anos do empréstimo após o que a prestação mensal passa a ser constante, variando em função das alterações da taxa de juro. O cliente desconhece no momento da contratação o montante total de juros a pagar.

Modalidades de Reembolso

Padrão: O cliente amortiza o empréstimo em prestações constantes de capital e juros sendo que o reembolso de capital começa a efectuar-se logo a partir da primeira prestação.

A amortização de capital vai sendo progressivamente maior à medida que o tempo passa e a amortização de juros correspondentemente menor.

Carência de capital: O cliente contrata com a instituição de crédito um período inicial durante o qual não há lugar a amortização de capital, e apenas pagamento de juros (período de carência). A prestação durante este período é, por isso, menor do que a prestação a pagar após o período de carência, momento a partir do qual o reembolso passa a ser em prestações constantes de capital e juros (modalidade de reembolso padrão). Quanto maior o período de carência, menor é o prazo de que o cliente dispõe para o reembolso do capital e, assim, maior será o agravamento da prestação face à do período de carência. Nesta modalidade o montante total de juros a pagar será maior por comparação com a modalidade de reembolso padrão.

Diferimento de capital: O cliente pode adiar o reembolso de parte do capital (usualmente entre 10% e 30%) para o final do prazo do empréstimo. As prestações são constantes durante a vigência do contrato e mais baixas quando comparadas com a modalidade de reembolso padrão. Contudo, todo o capital diferido é pago, de uma só vez, no momento do pagamento da última prestação. Nesta modalidade o montante total de juros a pagar será maior por comparação com a modalidade de reembolso padrão.

Vendas Associadas

Se o cliente bancário pretende contrair um empréstimo, a instituição de crédito não pode fazer depender a concessão desse crédito da contratação de outros produtos ou serviços através dessa instituição (artigo 9º do Decreto-Lei 51/2007, de 7 de Março).

Contudo, aquisição facultativa de outros produtos financeiros que seja proposta pela instituição, como contrapartida para a concessão de uma redução do custo do contrato de crédito (por exemplo, o spread), não é uma modalidade proibida; a instituição apenas não pode tornar essa aquisição obrigatória.

Garantias

Como forma de garantir o pagamento do empréstimo concedido, a instituição de crédito exige a hipoteca a seu favor do imóvel que o crédito financia: a habitação adquirida, construída ou objecto das obras financiadas pelo empréstimo, incluindo o terreno (artigo 23.º do Decreto-Lei 349/98, de 11 de Novembro). Esta garantia hipotecária pode ser substituída, parcial ou totalmente, por hipoteca de outro prédio.

Caso o cliente não cumpra os compromissos assumidos (não pague as prestações acordadas), a instituição de crédito pode recuperar o montante em dívida através da venda do bem hipotecado – execução da hipoteca.

Em vez da hipoteca a instituição de crédito pode aceitar outra garantia que considere adequada ao risco do empréstimo.

Na apreciação dos pedidos de crédito habitação, a instituição de crédito procederá à avaliação do bem dado como garantia do crédito, encargo este que será suportado pelo cliente bancário.

Em reforço da hipoteca poderá a instituição de crédito exigir ao cliente a subscrição de um seguro de vida de valor não inferior ao capital do empréstimo ou outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo concedido, como é o caso da exigência de um fiador para a concessão do crédito. O fiador responsabiliza-se pelo pagamento do empréstimo. Se o devedor não cumprir as suas obrigações, é o fiador que assume esse encargo. Um fiador nunca poderá deixar de o ser, excepto se a instituição de crédito concordar em que seja substituído por outro.

Reembolso Antecipado

O cliente bancário tem o direito de pagar antecipadamente o empréstimo à habitação que contraiu e de transferir o montante em dívida para outra instituição de crédito (artigo 5º do Decreto-Lei 51/2007, de 7 de Março).

O pagamento antes da data inicialmente prevista para a amortização do empréstimo (reembolso antecipado) pode corresponder à totalidade do capital (reembolso total) em dívida ou apenas a parte do montante em dívida (reembolso parcial).

O cliente bancário pode a qualquer momento do contrato pagar parte do capital em dívida e no montante que entender. A única condição que lhe é imposta é a de que o faça na data que coincide com o pagamento da prestação e que avise a instituição de crédito de que vai proceder a esse reembolso com pelo menos sete dias úteis de antecedência.

O cliente bancário se pretender reembolsar à instituição de crédito todo o capital do empréstimo ainda em dívida pode fazê-lo a qualquer momento com a condição de que avise antecipadamente a instituição de crédito de que o pretende fazer com pelo menos 10 dias úteis de antecedência.

Transferência do Empréstimo

Se o reembolso antecipado do total do capital em dívida tiver como objectivo a transferência do empréstimo para outra instituição, a instituição de crédito onde o empréstimo se encontra deverá fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo, designadamente o valor do capital em dívida e o período de tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido, no prazo de 10 dias úteis (artigo 7º do Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de Março, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 88/2008, de 28 de Maio).

Em caso de reembolso antecipado do total do capital em dívida para transferência do crédito à habitação para outra instituição de crédito, não fica prejudicada a validade dos contratos de seguro respectivos sempre que as condições não afectem os riscos abrangidos pelos contratos de seguro celebrados para garantia da obrigação de pagamento no âmbito do contrato de mútuo, (Artigo 4º do Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto).

Comissão Máxima para o Reembolso Antecipado

Na amortização antecipada do empréstimo o valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a (artigo 6º do Decreto-Lei 51/2007, de 7 de Março):

Estas comissões são valores máximos pelo que não se aplicam se no contrato de empréstimo celebrado tiver sido acordada uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção.

O cliente bancário está também isento do pagamento desta comissão se o motivo por que pretende antecipar esse reembolso for a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

Despesas Adicionais

Quando o cliente procede à amortização antecipada do empréstimo, a instituição de crédito não lhe pode exigir o pagamento de qualquer outro encargo, além da comissão de reembolso antecipado. A instituição de crédito não pode exigir a devolução de quantias que tenha entendido suportar por conta do cliente aquando da celebração do contrato de crédito.

A instituição apenas pode cobrar ao cliente o valor das despesas que, por conta dele, tenha pago a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal (artigo 8º do Decreto-Lei 51/2007, de 7 de Março, Carta Circular n.º41/2007, de 23 de Maio, e Carta Circular n.º 93/2007, de 31 de Outubro, do Banco de Portugal).

Renegociação do Crédito à Habitação

No âmbito da renegociação das condições do crédito à habitação (por exemplo, spread e/ou prazo do contrato), está vedada às instituições de crédito a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito (nº 1 do Artigo 3º do Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto), dependendo tal alteração de acordo prévio entre o cliente bancário e a instituição (Carta Circular 61/2008, de 30 de Setembro).

Também estão abrangidos por esta proibição de cobrança de comissões os casos em que a renegociação tem em vista a alteração do regime de taxa de juro nos contratos de crédito à habitação. A alteração de companhia seguradora está igualmente abrangida pela proibição de cobrança de comissões associadas ao processo de revisão das condições de crédito (Carta Circular 47/2009, de 20 de Maio).

Está ainda vedado às instituições de crédito fazerem depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros (nº 2 do Artigo 3º do Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto). Desta proibição estão excluídos aqueles casos em que o contrato já prevê, desde início, as condições para a efectivação de redução do spread em função do cumprimento de determinados requisitos, em particular, da subscrição de outros produtos ou serviços bancários.

Regime Geral de Crédito

O regime geral de crédito habitação, regulado pelo Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro, destina-se aos agregados familiares que afectem o produto dos empréstimos à aquisição, construção ou realização de obras na sua habitação permanente, secundária ou destinada a arrendamento.

Como agregado familiar é entendido o conjunto constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas (nos termos previstos no artigo 2020.º do Código Civil) e seus ascendentes e descendentes em 1º grau, ou afins, desde com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação.

Regime de Crédito a Deficientes

As pessoas portadoras de deficiência, com um grau de incapacidade superior a 60%, têm direito à aquisição ou construção de habitação própria nas mesmas condições estabelecidas para os trabalhadores de instituições de crédito, conforme previsto no Decreto-Lei n.º 43/76, de 20 de Janeiro e no Decreto-Lei n.º 230/80, de 16 de Julho.

As referidas condições estão previstas na Secção V do ACTV (316KB) em vigor para o sector bancário.

O Decreto-Lei n.º 202/96, de 23 de Outubro, estabelece o regime de avaliação de incapacidade das pessoas com deficiência para efeitos de acesso ao regime acima previsto.

Regime de Crédito Bonificado

A partir de 30 de Setembro de 2002 deixou de ser possível contratar novas operações de crédito habitação ao abrigo do regime bonificado.

As operações de crédito habitação bonificado contratadas antes da revogação deste regime mantêm-se em vigor. No entanto, cabe aos titulares destes empréstimos declarar anualmente junto da sua instituição de crédito a composição do respectivo agregado familiar, conforme previsto no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro.

O acesso ao crédito bonificado à habitação é regulamentado pela Portaria n.º 1177/2000, de 15 de Dezembro, alterada e republicada pela Portaria n.º 310/2008, de 23 de Abril

Regime de Crédito Jovem Bonificado

Também o Regime de Crédito Jovem Bonificado deixou de poder ser contratado a partir de 30 de Setembro de 2002..

Desta forma, para os contratos celebrados antes da revogação deste regime jovem bonificado, mantém-se o dever de os titulares declararem anualmente junto da sua instituição de crédito a composição do respectivo agregado familiar, conforme previsto no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro

Empréstimos com Taxa de Juro Variável

A taxa de juro destes empréstimos resulta da soma de duas componentes: o indexante (taxa de juro de referência) e o spread (margem).

A taxa de juro Euribor é o indexante utilizado nas operações de crédito, podendo o cliente optar por diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses. O spread é atribuído pela instituição de crédito a cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente e o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (Loan-to-Value). Dependendo da estratégia comercial da instituição de crédito, o spread poderá ser reduzido como contrapartida pela aquisição, necessariamente facultativa, de outros produtos (vendas associadas).

Nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, as instituições de crédito não podem proceder à revisão do valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante (Carta Circular n.º 1/2008/DSB, de 9 de Janeiro). A título de exemplo: nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses. O mesmo princípio se aplica aos outros prazos da Euribor.

Cálculo da Taxa de Juro

Através do Decreto-Lei n.º 240/2006, de 22 de Dezembro, ficou estabelecido que para os contratos de crédito com taxa de juro variável indexada, o seu valor deve resultar da média aritmética simples das cotações diárias do indexante do mês anterior ao período de contagem de juros.

No crédito à habitação as prestações são pagas postecipadamente, o que significa que a primeira prestação é devida um mês após a data de contratação, o cálculo dos juros devidos é assim feito para o final desse mês.

Por exemplo, se o cliente bancário contratar um empréstimo em Abril com taxa de juro variável indexada à Euribor a 3 meses, a taxa que vigorará para os três meses seguintes (Maio, Junho e Julho) resulta da média dos valores da Euribor a 3 meses observados nos dias úteis (calendário Target) de Março. Todos os contratos que se iniciem em Abril ou que tenham a revisão regular da sua taxa Euribor no mês de Abril utilizam, por conseguinte, o valor médio das cotações de Março. Um outro exemplo: se o indexante for a Euribor a 1 mês, a taxa de juro a pagar na prestação de Janeiro, será calculada em Dezembro, com base na média da Euribor a 1 mês observada em Novembro e, assim, sucessivamente.

De acordo com o Decreto-Lei n.º 88/2008, de 29 de Maio, as instituições de crédito são obrigadas a calcular os juros a cobrar aos clientes com referência à taxa Euribor, de acordo com a convenção mais comum, ou seja, tomando como referência um ano de 360 dias. O cálculo dos juros a pagar mensalmente é, por isso, feito admitindo sempre um mês com 30 dias e um ano de 360 dias (por conseguinte, 30/360). Esta alteração é aplicável aos contratos em execução, a partir da primeira revisão da taxa de juro que ocorra após a data da sua entrada em vigor.

O arredondamento da taxa de juro deve ser feito apenas no valor do indexante, antes da adição do spread (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 240/2006, de 22 de Dezembro) e obrigatoriamente à milésima da seguinte forma:

Empréstimos de Taxa de Juro Fixa

Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a prestação mantém-se constante durante o prazo estabelecido para esta taxa no contrato. O período de taxa fixa pode não corresponder ao prazo total do empréstimo. Se for contratado um empréstimo a 30 anos com taxa fixa a 5 anos, no final deste período esta taxa será revista.

Em geral, as taxas fixas aplicadas pelas instituições de crédito tomam como referência as taxas swap, adicionando a esta um spread. A taxa de juro resulta, assim, da soma da taxa de juro de referência e do respectivo spread.

A taxa de juro swap apresenta diferentes valores para os vários prazos, designadamente, 1 ano a 10, 12, 15, 20, 25 e 30 anos. Assim, para um crédito com taxa fixa a 5 anos, a taxa de referência estará relacionada com o valor da taxa swap a 5 anos e a prestação manter-se-á fixa durante esse mesmo período.

Taxa Anual Efectiva

A taxa de juro, livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, seja ela uma taxa de juro fixa ou variável, é apenas uma das componentes do “preço” a pagar pela concessão do empréstimo, embora seguramente a mais importante.

O cliente tem, todavia, de pagar comissões e outros encargos (como os custos de processo, despesas de avaliação e/ou vistorias, comissão de gestão, etc.) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato.

O cliente tem ainda de pagar o imposto de selo que incide sobre o montante financiado (de 0,40%, para prazos inferiores a 1 ano; de 0,50%, para prazos superiores a 1 ano, e de 0,60% para prazos superiores a 5 anos), bem como o imposto de selo de 4% sobre as comissões bancárias. Nos empréstimos à habitação não há lugar ao pagamento de imposto de selo sobre juros, contrariamente ao que sucede com os outros contratos de crédito e de financiamento.

Para que o cliente conheça o custo do empréstimo com todos os encargos que lhe estão associados as instituições de crédito estão obrigadas a divulgar a taxa anual efectiva com encargos - TAE - de acordo com os critérios definidos por lei (Artigo 3º e 10º do Decreto-Lei n.º 220/94, de 23 de Agosto). Os impostos não são considerados para efeitos de cálculo da TAE que, todavia, inclui os prémios de seguros que venham a ser contratados com a instituição financeira que concede o crédito.

Se o cliente obtiver condições promocionais, a instituição de crédito deve sempre divulgar de forma clara o valor da TAE com e sem essa(s) promoção(ões), para o cliente poder avaliar o seu impacto. A instituição de crédito deve ainda referir a duração das condições promocionais, bem como os seus efeitos a longo prazo no contrato, indicando neste caso também a TAE que passará a vigorar quando terminarem essas promoções (Artigo 3.º do Decreto-Lei 51/2007, de 7 de Março).

Direito à Informação Pré-Contratual

Na contratação de um crédito à habitação o cliente tem direito a ser informado de forma clara, completa e transparente de todas as características e condições do empréstimo e de todos os custos e encargos do mesmo. Ao cliente deve ser dada uma avaliação rigorosa dos riscos que incorre ao contratar o crédito.

Nas negociações preliminares à contratação do empréstimo, as instituições de crédito devem fornecer ao cliente bancário um conjunto mínimo de informações sobre o contrato de crédito (definido na Instrução n.º 27/2003, de 17 de Novembro, do Banco de Portugal).

As instituições devem esclarecer o cliente sobre o contrato de crédito à habitação, em particular sobre:

Ficha de Informação Normalizada

Logo que a instituição de crédito autorize a concessão do crédito à habitação deve elaborar uma Ficha de Informação Normalizada a ser assinada por ambas as partes, sendo um exemplar entregue ao cliente, no qual devem constar, pelo menos, os seguintes elementos:

Deveres

Crédito à habitação - Perguntas Frequentes

1 - O que é o crédito à habitação?

O crédito à habitação é um contrato de empréstimo da instituição de crédito ao cliente, por um período de tempo previamente estabelecido e que pode ser utilizado para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

2 - Para ter um crédito à habitação é obrigatório ter conta na instituição credora?

Não é obrigatório. Contudo, a maioria das instituições assim o exige. As instituições devem informar o cliente, antes da celebração do contrato, da eventual obrigação de abertura de conta bancária nessa instituição, bem como de forma clara de todas as condições que estejam associadas à contratação do crédito.

3 - Qual a modalidade de taxa de juro mais vantajosa?

Os empréstimos à habitação podem ser concedidos com taxa de juro variável ou fixa.

No caso de ser variável, a taxa de juro altera-se ao longo da vida do empréstimo, sempre que ocorre a revisão do valor do indexante (por exemplo: de 3 em 3 meses, se a Euribor for a 3 meses, ou de 6 em 6 meses, se a Euribor for a 6 meses, etc.), porque o valor do indexante pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo devido a factores que nada têm a ver com o empréstimo.

No caso de a taxa de juro ser fixa, o cliente sabe à partida qual o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do empréstimo. No momento da contratação do empréstimo é normal que a taxa de juro fixa seja mais alta do que a taxa de juro variável, uma vez que o prazo a que esta se refere é muito mais curto.

Só no final do empréstimo o cliente fica a saber qual teria sido a melhor opção na altura em que celebrou o contrato. A escolha entre uma ou outra opção depende da expectativa que o cliente tenha quanto à evolução futura das taxas de juro e dos encargos que quer assumir no imediato.

4 - Posso pagar parte do meu empréstimo à instituição de crédito?

Sim. O cliente bancário pode amortizar parte do empréstimo em qualquer data de pagamento das prestações, avisando a instituição de crédito dessa sua intenção com pelo menos 7 dias úteis de antecedência. A instituição pode cobrar, no entanto, uma comissão máxima que corresponde: a 0,5% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro variável; ou 2%, no caso de contratos com taxa de juro fixa.

5 - Posso transferir o meu crédito habitação para outra instituição?

Sim. O cliente pode transferir o seu empréstimo para outra instituição de crédito a qualquer momento da vigência do contrato tendo apenas de avisar a instituição de crédito de que o pretende fazer com 10 dias úteis de antecedência. Também neste caso, a comissão a pagar à instituição de crédito não pode exceder o valor que correspondente a: 0,5% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro variável, ou 2%, no caso de contratos com taxa de juro fixa.

6 - De quanto tempo dispõe o banco para prestar as informações necessárias para transferir o meu crédito?

A instituição de crédito onde o empréstimo se encontra deve, no prazo de 10 dias úteis, fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo, designadamente o valor do capital em dívida e o período de tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido.

7 - Posso deixar de ser fiador?

Quem aceitar ser fiador só poderá deixar de o ser se o banco concordar com a sua substituição. A fiança é uma garantia para a instituição de crédito, caso as obrigações contratuais não sejam cumpridas pelo devedor. O fiador passa a ser responsável por elas.

8 - Pode uma instituição recusar-se a conceder-me empréstimo?

O acesso ao crédito à habitação está em princípio assegurado a qualquer agregado familiar, desde que o empréstimo se destine para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria. Contudo, existindo liberdade contratual nas relações comerciais, o crédito à habitação é um acordo livre entre as partes, consumando-se apenas se ambos concordarem. A instituição de crédito não é pois obrigada a conceder o empréstimo.

9- Pode o banco alterar o spread do meu contrato de crédito?

O spread pode ser alterado por mútuo acordo entre as partes – instituição de crédito e cliente bancário – no âmbito de uma renegociação das condições do contrato.

10 - Pode o banco recusar-se a proceder à renegociação do meu contrato de crédito?

A renegociação das condições do crédito à habitação (por exemplo, spread, prazo do contrato e/ou alteração do regime de taxa de juro), e respectiva entrada em vigor, exige o mútuo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito. Se a instituição de crédito acordar em proceder a essa revisão, não pode cobrar qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nem pode fazer depender a referida renegociação da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.

11 - O banco pode aumentar o meu spread se eu deixar de subscrever os produtos ou serviços previstos no meu contrato para beneficiar de um spread mais reduzido?

Embora exista a proibição de fazer depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, esta não abrange aqueles casos em que o contrato já prevê, desde início, as condições para a efectivação de redução do spread em função do cumprimento de determinados requisitos, em particular, da subscrição de outros produtos ou serviços bancários, razão pela qual a instituição pode aplicar o spread inicialmente fixado no caso de o cliente deixar de subscrever os produtos ou serviços financeiros contratualmente previstos.

12 - De que forma devo renegociar as condições do meu empréstimo à habitação para que a minha prestação reflicta a evolução das taxas de juro ou para que permaneça inalterada?

O prazo do indexante define a frequência com que a taxa de juro do empréstimo é revista. A renegociação do prazo a que se refere o indexante se for efectuado no sentido da sua redução (por exemplo, de Euribor a 12 meses para Euribor a 3 meses) determina uma revisão mais frequente da taxa de juro do empréstimo, opção que, num contexto de descida de taxas de juro permite o impacto mais rápido dessa descida na prestação mensal. Pelo contrário, num contexto de subida de taxas de juro, os indexantes com prazos mais longos (por exemplo, Euribor a 12 meses) ou taxa fixa (por exemplo, a 5 anos ou mais) adiam ou impedem o impacto desse movimento no valor da prestação do crédito à habitação.